Короткий аналіз узагальнення ВСУ про застосування іпотеки
Які переваги відкрило для боржників по кредитам нове узагальнення Верховного Суду України про іпотеку?
Короткий аналіз «Узагальнення судової практики Верховним Судом України про застосування законодавства, яке регулює іпотеку».
Будуть описані моменти, які можна використовувати позичальникам/іпотекодавцям в судовій боротьбі проти свавілля фінансових установ, а саме:
1.Якщо грошові кошти надавалися за кредитним договором вже після укладення кредитного договору, то це можна використати як підставу для визнання договору іпотеки недійсним, оскільки договір іпотеки може забезпечувати лише кредитний договір, який набрав чинності, а набирає чинності кредитний договір з дня його укладення, а вважається він укладеним з дня надання грошових коштів.
2.Якщо договір іпотеки укладався при укладенні генеральної кредитної угоди, в межах якої в майбутньому могли б укладатися кредитні договори, то якщо в генеральній кредитній угоді не вказані зокрема суми та розмір надання кредиту, строки надання кредитних грошових коштів, відсоткові ставки по кредиту грошовими коштів та інші істотні умови кредитного зобов’язання, це є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.
3.Іпотекодавець не є солідарним боржником разом з боржником по кредиту та відповідає за невиконання кредитного зобов’язання лише вартістю предмета іпотеки.
4.У випадку задоволення вимог іпотекодержателя (звернення стягнення на предмет іпотеки) іпотекодавець набуває права нового кредитора по кредитному договору і з цього можна зробити висновок, що вимоги фінансової установи до боржника за кредитним зобов’язанням вже не можуть мати місце.
5.Вказане узагальнення дало зерно для роздумів на предмет того яким чином можна спробувати схематично вивести іпотечне майно з під впливу банку: якщо визнати недійсним договір про отримання іпотекодавцем майна, яке в подальшому було передано в іпотеку (звісно попередньо обговоривши всі наслідки з особою, яка передавала іпотекодавцю майно за договором), то майно перестає бути іпотекою і повертається попередньому власнику з яким існують певні домовленості.
6.Якщо в іпотеку була передана частина об’єкта нерухомості (не плутати з часткою в спільному майні декількох осіб) – одна з декількох споруд чи будівель, які складають певний майновий комплекс, то вказана будівля чи споруда може передаватися в іпотеку за наявності її виділу та реєстрації в органах реєстраційної служби. За відсутності цього договір іпотеки може бути визнаний недійсним.
Для консультацій: 063-595-87-10
Для запитань: 911inua@gmail.com
7.Що стосується спільної власності:
•Якщо існує декілька власників майна, то частка в цьому майні має передаватися за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Якщо ж співвласники не згодні, то має відбуватися виділ майна та реєстрація окремого об’єкта нерухомості і тільки після цього передання в іпотеку цього об’єкта. Якщо ці вимоги не дотримані, то існують підстави для визнання договору іпотеки недійсним.
•Якщо іпотекодавець на момент укладення договору іпотеки перебуває у шлюбі, то обов’язковим є надання на укладення такого договору нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя. Відсутність цього – недійсність договору іпотеки.
•Якщо в договорі іпотеки міститься застереження про наявність у фінансової установи права за договором іпотеки у позасудовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання на нього права власності чи продажу його від свого імені, то якщо іпотекодавець перебував у шлюбі і на укладення договору другий з подружжя давав згоду, а окрему згоду на вказане застереження не надавав, то фінансова установа не має права ні визнавати на себе право власності ні продавати від свого імені предмет іпотеки третім особам за вказаним у договорі іпотеки застереженням.
•Якщо не надана згода співвласників на внесення змін до договору іпотеки, то додаткові угоди, якими вносилися зміни можуть бути визнані недійсними.
8.Однією з підстав недійсності договору іпотеки може бути передання в іпотеку житла без згоди органу опіки та піклування, якщо права користування на це житло мала дитина. Особливість цієї підстави в тому, що під її вплив може підпадати ситуація коли офіційно, на день укладення договору іпотеки, дитина в житлі зареєстрована не була, але в ньому були зареєстровані батьки дитини, а у зв’язку з цим дитина мала так зване сервітутне право, а саме право користування житлом батьків, які є власниками житла.
9.Укладення договору іпотеки майнових прав (об’єкт незавершеного будівництва) до 14.01.2009р. ЗУ «Про іпотеку» не було передбачено, а отже вказаний договір іпотеки може бути визнаний в суді недійсним.
10.Вказане узагальнення дало зерно для роздумів на предмет того, яким чином можна схематично вивести предмет іпотеки з під впливу фінансової установи. Це можна спробувати здійснити наступним чином: можна створити штучне зобов’язання позики між майновим поручителем/іпотекодавцем та іншою особою та забезпечити це зобов’язання договором іпотеки предметом якого буде це ж саме майно, яке виступає предметом іпотеки перед фінансовою установою та зареєструвати у відповідному реєстрі обтяження. Потім потрібно якимось чином ініціювати реструктуризацію кредитного зобов’язання внаслідок чого збільшиться кредитне зобов’язання в розрізі процентів (оскільки збільшиться строк користування кредитом). Як наслідок цього мають вноситися зміни до договору іпотеки і відповідно реєструватися в відповідному реєстрі. В цьому випадку відбудеться зміна пріоритету іпотеки і в першу чергу мають задовольнятися вимоги не фінансової установи, а Вашого штучно створеного кредитора.
11.У випадку якщо існує позов про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки (чи виконавчий напис нотаріуса) від нового кредитора (факторингової компанії) важливим аспектом протидії цьому кредитору є перевірка в реєстрі речових прав на нерухоме майно, наявності заміни кредитора – іпотеко держателя. Якщо заміна не відбулася то це є підставою для відмови в задоволенні вимог кредитора.
12.Деякі особливості протидії кредитору у випадку подання позову про звернення стягнення на предмет іпотеки:
•Якщо кредитор подав один позов, в якому сформульовані вимоги і про стягнення заборгованості і про звернення стягнення на предмет іпотеки, то суд має відмовити в задоволенні такого позову, оскільки забороняється заявляти одночасно такі вимоги.
•Якщо вже існує факт звернення стягнення на предмет іпотеки (чи то за рішенням суду, чи то за виконавчим написом нотаріуса) то задоволення позову про стягнення кредитної заборгованості неможливо поки не здійснено фактичне відчуження іпотеки. Якщо існує рішення про стягнення заборгованості, то звернення стягнення на іпотеку неможливе без доведеності, що всі вжиті заходи не призвели до виконання рішення про стягнення заборгованості.
•При зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки від імені кредитора, суд своїм рішенням не може надавати повноваження кредитору на вчинення таких дій як виготовлення дублікатів документів, отримання певних документів, які стосуються предмета іпотеки, здійснення різних реєстраційних дій тощо.
•Для того, щоб звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності або продажу предмета іпотеки від свого імені, в договорі іпотеки обов’язково має бути відповідне застереження.
•В рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки початкова ціна реалізації має бути встановлена в розмірі, що визначений в договорі іпотеки – якщо сторони не заперечують, якщо кредитор заперечує, то початкова ціна має бути визначена за висновком експерта.
13.Якщо предмет іпотеки не був реалізований на 3 прилюдних торгах і якщо іпотеко держатель не виявив бажання залишити за собою вказане майно, то майнові поручителі можуть звернутися до суду з позовом про припинення іпотеки.
14.Якщо позичальник за кредитним зобов’язанням помер і майнові поручителі не надали згоду забезпечувати предмет іпотеки перед новими боржниками – спадкоємцями позичальника, то іпотека припиняється.
Для отримання юридичної консультації по кредитам:
1. Реструктуризація кредиту (списання)
2. Захист від колекторів
3. Зняття арешту з майна
4. Оскарження рішення суду (заочне, апеляція, касація)
5. Застосування позовної давності по кредиту
6. Припинення поруки, скасування виконавчого напису
7. Супроводження купівлі кредиту на голландському аукціоні
8. Списання боргів – банкрутство фізичних осіб
911inua@gmail.com - задайте нам питання!
063-595-87-10 - отримуйте консультацію за телефоном!