Позасудова процедура, або як банк може забрати іпотеку без суду

про порядок застосування процедури позасудового врегулювання

Відповідно до ст. 24 ЗУ «Про Іпотеку» - відступлення прав  за  договором іпотеки здійснюється без отримання   згоди   іпотекодавця,   і  за  умови,  що  одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним  (кредитним) зобов'язанням. Іпотекодержатель зобов'язаний  письмово  у  5-ий строк повідомити позичальника про таке відступлення. 

Загалом, майже всі кредитні та іпотечні договори встановлюють, що відступлення прав передбачений обов’язок попереднього іпотекодержателя повідомити Іпотекодавця про відступлення права іпотеки. 

Відповідно до ст. 24 ЗУ «Про Іпотеку» - відступлення прав  за  договором іпотеки  здійснюється без отримання   згоди   іпотекодавця,  і  за  умови,  що   одночасно  здійснюється відступлення права вимоги за основним   зобов'язанням.  Іпотекодержатель зобов'язаний  письмово  у  п'ятиденний строк повідомити позичальника про таке відступлення. 

Загалом, майже всі  кредитні та іпотечні договори встановлюють, що відступлення прав передбачений обов’язок попереднього іпотекодержателя повідомити Іпотекодавця про відступлення права іпотеки. 

Однак, в більшості випадків,  при відступленні прав, повідомлення про відступлення  не отримують, або отримують через деякий час. 

Згідно зі ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» - у  разі   порушення   основного (кредитного)   зобов'язання   та/або умов   договору іпотеки  іпотекодержатель   надсилає  іпотекодавцю  та  боржнику  письмову вимогу  про  усунення  порушення.  В   цьому  документі зазначається  зміст  порушених (кредитний) зобов'язань,   вимога  про  виконання   порушеного  зобов'язання  у  не  менш ніж 30-ий термін та попередження  про звернення стягнення  на предмет іпотеки. 

Статтею 37 Закону «Про іпотеку»  встановлено, що Іпотекодержатель   може   задовольнити забезпечену  іпотекою  вимогу  шляхом набуття права  власності на предмет іпотеки. 

Відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» -  якщо   рішення   суду   або  договір  про  задоволення вимог іпотекодержателя  (відповідне  застереження в іпотечному договорі)  передбачає  право іпотекодержателя  на  продаж   предмета   іпотеки  будь-якій  особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний  за 30  днів  до  укладення  договору  купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця.

Протягом тридцятиденного    строку   з  дня  отримання  такого  повідомлення особа,  яка має зареєстровані   права  чи  вимоги  на  предмет  іпотеки,  має право письмово повідомити іпотекодержателя про  свій   намір   купити   предмет    іпотеки.   

Відповідно до п. 2.7 глави 2 розділу ІІ Порядку  вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Іпотекодержатель має документально підтвердити  нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку  права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно.


ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

УЗАГАЛЬНЕННЯ
судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин

Відповідно до статей 33, 35 Закону  № 898-IV, згідно з якими у разі порушення основного (кредитного) зобов’язання та/або  умов договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним  від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж 30-ий термін.

Таким чином, у випадках,  коли вбачається, що вимога не направлялася, то позов про звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасним,  в його задоволенні може бути відмовлено. 

Таким чином новий кредитор, як теперішній  іпотекодержатель, може звернути стягнення на іпотечне майно в наступні способи: 

- Звернутися до суду із позовом про  визнання права власності на предмет іпотеки. Негативні аспекти – тривалість судових процедур (приблизно 4 – 8 місяців).

- звернутися до нотаріуса  із заявою про вчинення виконавчого напису. Негативні аспекти – необхідно направити боржникам  вимогу про погашення боргу і через 30 днів можна вчинити виконавчий напис. Виконанням  виконавчого напису займається виконавча служба, а це достатньо тривалий непередбачуваний  строк. Крім цього, можливо вчинити ряд дій, які в майбутньому дозволять скасувати виконавчий напис нотаріуса;

- продати іпотечне майно третім  особам. Негативні аспекти – необхідно повідомити іпотекодавця та всіх заінтересованих осіб про намір продати  майно і лише через 30 днів після отримання вимоги можна його продавати, але боржник може не погодитись  з оцінкою майна і оспорювати її.

- звернутися до Державної реєстраційної  служби із заявою про реєстрацію права власності на іпотечне майно за собою. Негативний  аспект – необхідно повідомити іпотекодавця про намір застосувати процедуру  позасудового врегулювання. Вказана дія залежить від умов, які викладені в іпотечному договорі 

Самим оптимальним варіантом для Нового кредитору є реєстрація права власності за собою. Оскільки Банки попереджають у вимозі, що в іншому випадку ним будуть вжити заходи позасудового врегулювання. 

Отже, враховуючи, що двічі  відбулася заміна особи іпотекодержателя, Новий кредитор нову вимогу про усунення порушення кредитного  зобов’язань до боржників не направляв, суми боргу у вимозі і у договорах факторингу зазвичай є  різними, то державний реєстратор не має будь-яких правових підстав для реєстрації права  власності. 

Загалом Договори відступлення  прав іпотеки. (ст. 24 ЗУ «Про іпотеку») передбачений обов’язок попереднього іпотекодержателя  протягом 5 днів попередити іпотекодавця про відступлення прав іпотеки. 

Таким чином, відсутність такого  попередження з боку першого та нового кредиторів у сукупності з відсутністю належної вимоги  від нового кредитора, на мою думку, є безумовною підставою для скасування у судовому порядку  можливої реєстрації права власності нового кредитора на іпотечне майно. 

Крім цього, Договори про відступлення  прав за договором іпотеки передбачена можливість їх розірвання за взаємним погодженням  сторін. 

Але, зазвичай договори факторингу і відступлення іпотеки фактично виконанні, а тому їх неможливо розірвати. 

Але, теоретично, якщо лист позичальника  до материнської компанії буде прийнятий до уваги, то не виключено, то ці договори будуть розірвані. 

Для отримання юридичної консультації по кредитам:

1. Реструктуризація кредиту (списання)
2. Захист від колекторів
3. Зняття арешту з майна
4. Оскарження рішення суду (заочне, апеляція, касація)
5. Застосування позовної давності по кредиту
6. Припинення поруки, скасування виконавчого напису
7. Супроводження купівлі кредиту на голландському аукціоні
8. Списання боргів – банкрутство фізичних осіб
911inua@gmail.com - задайте нам питання!
063-595-87-10 - отримуйте консультацію за телефоном!