Особливості протидії позасудового стягнення на предмет іпотеки

Особливості  використання іпотеки як способу забезпечення виконання кредитних зобов'язань в українських реаліях.

Mayorov advokat

В разі, коли позичальник не може повернути кредит, банк має право  звернути стягнення на нерухоме майно з майнового поручителя. Поряд з судовою тяганиною звернення стягнення на предмет іпотеки досить швидкий варіант задоволення вимог банку.

В іпотечних договорах сторони узгоджують застосування застережень, передбачених статтями 37 (придбання іпотекодержателей права власності на іпотеку) і ст. 38 (продаж іпотекодержателем предмета іпотеки) ЗУ «Про іпотеку» (Закон) (позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки).

Розглянемо окремі питання, які виникли в практиці у Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери, а саме:

Особливості  використання іпотеки як способу забезпечення виконання кредитних зобов'язань в українських реаліях.

В разі, коли позичальник не може повернути кредит, банк має право  звернути стягнення на нерухоме майно з майнового поручителя. Поряд з судовою тяганиною звернення стягнення на предмет іпотеки досить швидкий варіант задоволення вимог банку.

В іпотечних договорах сторони узгоджують застосування застережень, передбачених статтями 37 (придбання іпотекодержателей права власності на іпотеку) і ст. 38 (продаж іпотекодержателем предмета іпотеки) ЗУ «Про іпотеку» (Закон) (позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки).

Розглянемо окремі питання, які виникли в практиці у Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери, а саме:

1.       Вказані положення досліджувались  Верховним  Судом України (ВСУ). Звернення до суду вказаних видів застережень, відповідно до ст. 36 Закону, є різновидом позасудового врегулювання звернення на предмет іпотеки, а саме: звернення стягнення на іпотеку шляхом передачі іпотекодержателю права власності в рахунок виконання (погашення)  кредитних зобов'язань, оскільки зазначеними правовими  нормами передбачено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом  отримання права власності.

Нерідко на предмет іпотеки, з метою уникнення стягнення, позичальник накладує  арешт.

Необхідність зняття арешту  іпотекодержатель стикається  з проблемою, коли на нерухомість, яку він має намір придбати у власність, накладено арешт в рамках виконавчого провадження або в рамках кримінальної справи. В даній ситуації при вирішенні питання про накладення арешту державний виконавець повинен віддавати перевагу інтересам саме іпотекодавця та додатково не обтяжувати нерухомість. У частині 1 ст. 57 ЗУ «Про виконавче провадження» зазначено, що арешт майна боржника застосовується для забезпечення виконання рішення. Згідно з пунктом 5 частини 3 статті 11 ЗУ «Про виконавче провадження», накладення арешту є правом.

2.       В процесі позасудового стягнення на предмет іпотеки виникають ряд проблемних моментів пов'язаних з компенсацією різниці між вартістю предмета іпотеки та сумою кредитної заборгованості. Як правило, договір іпотеки укладається з боржником, у якого немає іншого  майна, за рахунок чого можливе погасити заборгованість. У зв'язку з цим навіть за наявності рішення про стягнення грошової суми з боржника не завжди вдається її отримати, оскільки у останнього просто не має майна, за рахунок якого можна задовольнити грошові вимоги банку. У випадку кредитування бізнес-групи з декількома предметами іпотеками, можливий варіант погашення кредитної заборгованості вартістю предмета іпотеки, у випадку значного перевищення вартості іпотеки кредитній заборгованості.

Як запобігти стягнення ?!

На превеликий подив, способів запобігання звернення стягнення на предмет іпотеки набагато більше, ніж варіантів у іпотекодержателя переоформити на себе нерухомість, а саме:

1) Відкриття справи про банкрутство іпотекодавця, в тому числі його ліквідація;

2) Звернення до суду з  вимогами про визнання іпотечного договору недійсним, або іпотечного застереження недійсним із застосуванням забезпечувальних заходів - у вигляді заборони здійснювати окремі дії (звертати стягнення на предмет іпотеки) або у вигляді накладення арешту на іпотечне майно;

3) Юридичні проблеми  з виселення мешканців з житлових приміщень внаслідок відсутності інших житлових приміщень.

4) Проблема з виселенням неповнолітніх дітей (для фізичних осіб)

5) Самовільні реконструкції/перепланування в об'єктах нерухомості, перешкоджають отриманню технічного паспорту на майно і його подальшої реалізації;

6)  Накладення штучного арешту (позика, виконавчий напис нотаріуса, арешт в кримінальному провадженні).

З нашої точки зору, доцільно протистояти банкам вчинювати позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки, оскільки в такий спосіб, позичальник може:

1.      Отримувати орендні платежі з нерухомості;

2.     Збільшувати оборотні кошти для підприємства;

3.     Використовувати ситуацію для отримання дисконту по кредиту (списання частини кредиту);


Зверніть увагу, що повідомлення про початок позасудового стягненню на предмет іпотеки має містити:

1.   детальний зміст порушення, вчиненого позичальником;

2.   розмір порушеного боржником забезпеченої обтяженням вимоги;

3.   індивідуалізація предмета іпотеки;

4.  посилання на право іншого обтяжувача виконати зобов’язання позичальника до моменту реалізації іпотеки від свого імені або до переоформлення права власності;

5.  зазначення позасудового способу звернення стягнення, який має намір застосувати обтяжувач;

6.     вимогу до позичальника виконати порушене кредитне зобов’язання;

7.     претензія розглядається в 30-ий строк, з моменту фактичного одержання претензії;

Окремо наведемо приклад, до Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери звернувся позичальник, який мав в іпотеці два великих приміщення, які забезпечували 4 кредитних договори на загальну суму 75 000 000 грн. та було укладено 4 договорів фінансової поруки. В результаті переоформлення двох іпотеки, які значно перевищували розмір кредитного зобов’язання, позичальник опинився в невигідному становищі, оскільки одна іпотека перекривали кредитне зобов’язання.

Після звернення позичальника до нашої компанії, наши юристи:

1.       подали 24 позовних заяв до суду з різними вимогами;

2.       зробили взаємозалік всіх кредитних зобов’язань вартістю однієї іпотеки – це було можливо за наявність договорів поруки;

3.       виставили вимоги про повернення різниці вартості іпотеки;

4.       наклали арешт на майно;

5.       провели переговори на предмет повернення.

Результат:

Новий кредитор погодився добровільно повернути один предмет іпотеки!

Таким чином, якщо позичальник отримав вимогу з позасудовим порядком стягнення на предмет іпотеки шляхом оформлення на банк право власності – це означає, що банк на протязі двох місяців розпочне не судову процедуру реєстрації предмету іпотеки на себе и необхідно проводити комплекс юридичних заходів, направлених на унеможливлення такого оформлення.

Для отримання юридичної консультації по кредитам:

1. Реструктуризація кредиту (списання)
2. Захист від колекторів
3. Зняття арешту з майна
4. Оскарження рішення суду (заочне, апеляція, касація)
5. Застосування позовної давності по кредиту
6. Припинення поруки, скасування виконавчого напису
7. Супроводження купівлі кредиту на голландському аукціоні
8. Списання боргів – банкрутство фізичних осіб
911inua@gmail.com - задайте нам питання!
063-595-87-10 - отримуйте консультацію за телефоном!