Особливості протидії позасудового стягнення на предмет іпотеки
Особливості використання іпотеки як способу забезпечення виконання кредитних зобов'язань в українських реаліях.
В разі, коли позичальник не може повернути кредит, банк має право звернути стягнення на нерухоме майно з майнового поручителя. Поряд з судовою тяганиною звернення стягнення на предмет іпотеки досить швидкий варіант задоволення вимог банку.
В іпотечних договорах сторони узгоджують застосування застережень, передбачених статтями 37 (придбання іпотекодержателей права власності на іпотеку) і ст. 38 (продаж іпотекодержателем предмета іпотеки) ЗУ «Про іпотеку» (Закон) (позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки).
Розглянемо окремі питання, які виникли в практиці у Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери, а саме:
Особливості використання іпотеки як способу забезпечення виконання кредитних зобов'язань в українських реаліях.
В разі, коли позичальник не може повернути кредит, банк має право звернути стягнення на нерухоме майно з майнового поручителя. Поряд з судовою тяганиною звернення стягнення на предмет іпотеки досить швидкий варіант задоволення вимог банку.
В іпотечних договорах сторони узгоджують застосування застережень, передбачених статтями 37 (придбання іпотекодержателей права власності на іпотеку) і ст. 38 (продаж іпотекодержателем предмета іпотеки) ЗУ «Про іпотеку» (Закон) (позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки).
Розглянемо окремі питання, які виникли в практиці у Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери, а саме:
1. Вказані положення досліджувались Верховним Судом України (ВСУ). Звернення до суду вказаних видів застережень, відповідно до ст. 36 Закону, є різновидом позасудового врегулювання звернення на предмет іпотеки, а саме: звернення стягнення на іпотеку шляхом передачі іпотекодержателю права власності в рахунок виконання (погашення) кредитних зобов'язань, оскільки зазначеними правовими нормами передбачено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом отримання права власності.
Нерідко на предмет іпотеки, з метою уникнення стягнення, позичальник накладує арешт.
Необхідність зняття арешту іпотекодержатель стикається з проблемою, коли на нерухомість, яку він має намір придбати у власність, накладено арешт в рамках виконавчого провадження або в рамках кримінальної справи. В даній ситуації при вирішенні питання про накладення арешту державний виконавець повинен віддавати перевагу інтересам саме іпотекодавця та додатково не обтяжувати нерухомість. У частині 1 ст. 57 ЗУ «Про виконавче провадження» зазначено, що арешт майна боржника застосовується для забезпечення виконання рішення. Згідно з пунктом 5 частини 3 статті 11 ЗУ «Про виконавче провадження», накладення арешту є правом.
2. В процесі позасудового стягнення на предмет іпотеки виникають ряд проблемних моментів пов'язаних з компенсацією різниці між вартістю предмета іпотеки та сумою кредитної заборгованості. Як правило, договір іпотеки укладається з боржником, у якого немає іншого майна, за рахунок чого можливе погасити заборгованість. У зв'язку з цим навіть за наявності рішення про стягнення грошової суми з боржника не завжди вдається її отримати, оскільки у останнього просто не має майна, за рахунок якого можна задовольнити грошові вимоги банку. У випадку кредитування бізнес-групи з декількома предметами іпотеками, можливий варіант погашення кредитної заборгованості вартістю предмета іпотеки, у випадку значного перевищення вартості іпотеки кредитній заборгованості.
Як запобігти стягнення ?!
На превеликий подив, способів запобігання звернення стягнення на предмет іпотеки набагато більше, ніж варіантів у іпотекодержателя переоформити на себе нерухомість, а саме:
1) Відкриття справи про банкрутство іпотекодавця, в тому числі його ліквідація;
2) Звернення до суду з вимогами про визнання іпотечного договору недійсним, або іпотечного застереження недійсним із застосуванням забезпечувальних заходів - у вигляді заборони здійснювати окремі дії (звертати стягнення на предмет іпотеки) або у вигляді накладення арешту на іпотечне майно;
3) Юридичні проблеми з виселення мешканців з житлових приміщень внаслідок відсутності інших житлових приміщень.
4) Проблема з виселенням неповнолітніх дітей (для фізичних осіб)
5) Самовільні реконструкції/перепланування в об'єктах нерухомості, перешкоджають отриманню технічного паспорту на майно і його подальшої реалізації;
6) Накладення штучного арешту (позика, виконавчий напис нотаріуса, арешт в кримінальному провадженні).
З нашої точки зору, доцільно протистояти банкам вчинювати позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки, оскільки в такий спосіб, позичальник може:
1. Отримувати орендні платежі з нерухомості;
2. Збільшувати оборотні кошти для підприємства;
3. Використовувати ситуацію для отримання дисконту по кредиту (списання частини кредиту);
Зверніть увагу, що повідомлення про початок позасудового стягненню на предмет іпотеки має містити:
1. детальний зміст порушення, вчиненого позичальником;
2. розмір порушеного боржником забезпеченої обтяженням вимоги;
3. індивідуалізація предмета іпотеки;
4. посилання на право іншого обтяжувача виконати зобов’язання позичальника до моменту реалізації іпотеки від свого імені або до переоформлення права власності;
5. зазначення позасудового способу звернення стягнення, який має намір застосувати обтяжувач;
6. вимогу до позичальника виконати порушене кредитне зобов’язання;
7. претензія розглядається в 30-ий строк, з моменту фактичного одержання претензії;
Окремо наведемо приклад, до Юридичної компанії Майоров, Нерсесян та партнери звернувся позичальник, який мав в іпотеці два великих приміщення, які забезпечували 4 кредитних договори на загальну суму 75 000 000 грн. та було укладено 4 договорів фінансової поруки. В результаті переоформлення двох іпотеки, які значно перевищували розмір кредитного зобов’язання, позичальник опинився в невигідному становищі, оскільки одна іпотека перекривали кредитне зобов’язання.
Після звернення позичальника до нашої компанії, наши юристи:
1. подали 24 позовних заяв до суду з різними вимогами;
2. зробили взаємозалік всіх кредитних зобов’язань вартістю однієї іпотеки – це було можливо за наявність договорів поруки;
3. виставили вимоги про повернення різниці вартості іпотеки;
4. наклали арешт на майно;
5. провели переговори на предмет повернення.
Результат:
Новий кредитор погодився добровільно повернути один предмет іпотеки!
Таким чином, якщо позичальник отримав вимогу з позасудовим порядком стягнення на предмет іпотеки шляхом оформлення на банк право власності – це означає, що банк на протязі двох місяців розпочне не судову процедуру реєстрації предмету іпотеки на себе и необхідно проводити комплекс юридичних заходів, направлених на унеможливлення такого оформлення.
Для отримання юридичної консультації по кредитам:
1. Реструктуризація кредиту (списання)
2. Захист від колекторів
3. Зняття арешту з майна
4. Оскарження рішення суду (заочне, апеляція, касація)
5. Застосування позовної давності по кредиту
6. Припинення поруки, скасування виконавчого напису
7. Супроводження купівлі кредиту на голландському аукціоні
8. Списання боргів – банкрутство фізичних осіб
911inua@gmail.com - задайте нам питання!
063-595-87-10 - отримуйте консультацію за телефоном!