Особливості позасудового порядку стягнення на предмет іпотеки

У позичальників часто виникає питання, а як банк може оформити на себе право власності на іпотеку або як банк може продати предмет іпотеки від свого імені? Чи обов'язково банку звертатися до суду, що б оформити на себе право власності на предмет іпотеки?

Згідно законодавства – це позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки, коли іпотекодержатель, як правило банк, має право забрати предмет іпотеки без суду.

Позасудовий спосіб стягнення є найшвидшим і самим не вигідним для позичальника. Під позасудовим способом мається на увазі:

1. Оформлення права власності через реєстраційну службу на іпотекодержателя (банк);

2. Продаж від імені банку третій особі;

3. Виконавчий напис нотаріуса;

Юристи та адвокати нашої компанії в 2015 році досить часто зустрічали використання банками позасудового порядку як серед юридичних осіб, так і серед фізичних осіб з боку колекторів та банків.

Позасудовий спосіб стягнення на предмет іпотеки регулюється ст. ЗУ "Про іпотеку". Але банк не завжди може використовувати вищевикладений порядок, оскільки існує ряд юридичних обмежень, які дозволяють позичальнику уникнути втрати предмету іпотеки.

Наші адвокати по банкам підготували основні моменти, які дозволяють припинити таке стягнення:

1. Організація арешту предмету іпотеки. Це робиться через суд або за допомогою виконавчого напису нотаріуса. Якщо позичальник юридична особа, то найнадійніший арешт – це арешт в рамках кримінальної справи, як показує практика, такий арешт дуже важко зняти. Увага! Арешт має обмежену дію і перешкоджає виключно оформленню право власності на іпотеку та продаж іпотеки від імені банку.

2. Наши юристи по банкам радять не переносити в новий електронний реєстр іпотечне майно, оскільки це унеможливлює використання позасудового порядку стягнення.

3. Якщо у позичальника йде суд з банком, він може попросити забезпечити позов шляхом заборони вчинення дій, спрямованих на позасудовий порядок стягнення.

4. Подати позов про визнання пунктів іпотечного договору недійсними в частині позасудового порядку стягнення. Верховний суд визначив, що таке застереження є окремим договором і на таке застереження має бути згода одного з подружжя або протокольне рішення засновників позичальника. В узагальненні Верховного Суду України судової практики про застосування судами законодавства, що регулює іпотеку як заставу нерухомого майна прийнятому в 2015р., в підрозділі «Деякі особливості передачі в іпотеку майна визначеного як предмет іпотеки» зазначено, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (вказане задоволення вимог може відбуватися шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені третій особі або шляхом придбання на предмет іпотеки права власності), включеного в договір іпотеки за своєю правовою природою є окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Цей договір передбачений ст33, 36, 37, 38 ЗУ «Про іпотеку» як підставу для задоволення вимог іпотекодержателя. Виходячи з того, що зазначене застереження є окремим від  договору іпотеки договором, за яким відбувається розпорядження спільним майном, на його укладення, що проявляється у включенні його в договір іпотеки, потрібна окрема згода другого з подружжя. Тобто має даватися нотаріально засвідчена згода другого з подружжя і на укладення договору іпотеки та на включення в нього застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. У разі відсутності цієї згоди вказане застереження визнається недійсним.

Наші адвокати по банкам радять звернути увагу, що якщо іпотечне майно коштує дорожче ніж сума боргу, то при оформленні права власності на банк або продаж від імені банку, позичальнику відшкодовується різниця між вартістю іпотеки та загальної  кредитною заборгованістю.

Наші юристи по банках, виходячи зі свого досвіду і за наявності складних схемних зв'язків декількох великих позичальників, які пов'язані поруки та іпотекою рекомендують заздалегідь зробити оцінку іпотеки. Наприклад, коли банк оформив на себе право власності на один предмет іпотеки, який майже покривав кредитну заборгованість, ми змогли зробити взаємозалік однорідних вимог і припинити другу іпотеку, оскільки іпотекодавець був пов'язаний з іншими кредитами договорами фінансової поруки.

Звертайтеся до наших юристів за допомогою. Ми маємо великий досвід і найголовніше – це вузьку спеціалізацію.

Для отримання юридичної консультації по кредитам:

1. Реструктуризація кредиту (списання)
2. Захист від колекторів
3. Зняття арешту з майна
4. Оскарження рішення суду (заочне, апеляція, касація)
5. Застосування позовної давності по кредиту
6. Припинення поруки, скасування виконавчого напису
7. Супроводження купівлі кредиту на голландському аукціоні
8. Списання боргів – банкрутство фізичних осіб

911inua@gmail.com - задайте нам питання!
063-595-87-10 - отримуйте консультацію за телефоном!