Визнання недійсною оцінки майна в виконавчому провадженні

Дуже часто буває, коли боржнику за кредитним зобов’язанням потрібно максимально довго не допускати фактичного виконання рішення та звернення стягнення на майно але вже відкрито виконавче провадження відносно судового рішення про стягнення заборгованості за кредитним договором або відносно рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

В цьому випадку потрібно при отриманні звіту про оцінку майна протягом десяти днів подати позов про визнання його недійсним. При цьому потрібно подати заяву про забезпечення позову та просити зупинити продаж майна на електронних торгах. У випадку задоволення заяви про забезпечення позову боржник зможе зберегти майно на час  розгляду зазначеного позову.

Додатково потрібно зазначити на те, що існує велика кількість підстав, за допомогою яких можна визнати недійсним оскаржуваний звіт про оцінку майна та ще більше виграти часу для користування своїм майном.

Також за цей час можливо на вигідних для вас умовах домовитися з кредитором, оскільки йому ефективніше домовитися з клієнтом ніж чекати отримання в далекому майбутньому якихось грошових коштів.


В позові можна посилатися на наступне:
1.Відповідно до ст. 3 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» Незалежною оцінкою  майна є оцінка, що здійснена  суб'єктом господарювання.
Відповідно до ст.. 5 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарювання.
Звіт про оцінку був виготовлений оцінювачем Коваль Тамарою Сергіївною. На 26 аркуші звіту зазначено, що вказана особа працює в ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи», але в додатках до звіту відсутні документи, які б це підтверджували. Відповідно також відсутні документи, які б підтверджували у Коваль Т.С. статус суб’єкта господарювання (суб’єкта підприємницької діяльності).

2.Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» Оцінка майна  проводиться  на підставі договору. Реквізити цього договору визначені в ст. 11 зазначеного закону.
Про наявність договору також зазначено в самому звіті (зокрема п. 1.5). Усупереч вказаним положенням такий договір в додатках звіту відсутній.

3.Звіт про оцінку майна містить посилання на нормативно правовий акт, який втратив чинність, що не може свідчити про законність звіту. В п. 1.3 звіту зазначено, що оцінка проводиться на підставі ЗУ «Про виконавче провадження» від 21.04.1999р. №606-14. Потрібно зазначити, ще цей нормативно правовий акт станом на день здійснення оцінки – 05.04.2017р. вже не діяв. Цей закон втратив чинність  05.10.2016р.,(окрім ст.. 4 закону),  а ст.. 4 втратила чинність 05.01.2017р.

4.Додатки, які зазначені в оскаржуваному звіті не містяться в матеріалах виконавчого провадження, що свідчить про їх відсутність – зокрема стосується прайс листів агентств нерухомості та приватних оголошень, а також фотографічних матеріалів. Вказані документи були підставою для одного з підходів оцінки – порівняльного.

5.На 12 аркуші звіту йде посилання на статистичні дані за 2014, 2015 роки, що не узгоджується з роком, коли відбувається оцінка нерухомого майна – 2017р., що свідчить про необєктивність звіту.
Відповідно до п. 3 Станадрту №1 необ'єктивна оцінка  -  оцінка,  яка ґрунтується   на   явно неправдивих  вихідних даних,  навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки;

6.Обгрунтування незаконності звіту в розрізі застосованого  порівняльного підходу:
В оскаржуваному звіті підходом, за допомогою якого здійснювалася оцінка майна є порівняльний, ціна за яким вподальшому була визначена як основна: 1 267 000 грн.
Відповідно до п. 16 Стандарту № 1 Визначення  ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про  ціни  продажу (пропонування)  подібного  майна,  достовірність  якої не викликає сумнівів  у  оцінювача.
Потрібно зазначити, що майно з яким порівнюється майно Позивача, в експертному звіті (аркуш 23,24) не ідентифіковано за адресою місцезнходження та районом міста, що виключає можливість визначення його як подібного в порівняні з майном Позивача, оскільки не можливо визначити подібність характеристик та властивостей майна та як наслідок ознаки інвестиційної привабливості  майна.
Вищезазначені норми Стандарту № 1 відносно подібного майна не застосовані до порівняльного підходу за оскаржуваним експертним звітом, оскільки майно, що порівнюється має радикально різні характеристики в розрізі площі: перший об’єкт має площу 4 000 кв. м., другий: 270 кв. м. третій: 47 кв.м. Тоді як площа майна Позивача становить 82,8 кв. м. У всіх цих об’єктів нерухомості значно відрізняється площа та як наслідок ціна, а тому інвестиційна привабливість у цих об’єктів значно різна і мова про подібні характеристики та властивості йти не може.
В порівняльній таблиці порівняльного підходу оскаржуваного експертного звіту не зазначено до житлового чи нежитлового фонду належить майно.
Для об’єкту порівняння №1 експерт в звіті (аркуш 23) спочатку зазначає вартість квадратного метра в розмірі 9014 грн. а в кінці таблиці (аркуш 24) зазначає скориговану вартість квадратного метра в розмірі 11 267 грн. В звіті не визначено виходячи з чого виходив експерт коригуючи вартість квадратного метра. А ця коригована вартість є важливою для правильності експертного звіту оскільки саме цю вартість експерт додає (24 аркуш) до коригованих вартостей інших об’єктів нерухомості щоб визначити середню вартість квадратного метра на яку потім множить площу майна позивача, щоб визначити загальну вартість майна позивача. Також не зрозуміло виходячи з чого збільшена коригована вартість інших двох порівняльних об’єктів нерухомості.

7.Обгрунтування незаконності звіту в розрізі застосованого  дохідного підходу:
В оскаржуваному звіті підходом, за допомогою якого здійснювалася оцінка майна є також дохідний.
Основними методами дохідного підходу  є  пряма  капіталізація доходу  та  непряма  капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку).  Вибір методів оцінки при цьому  залежить  від  наявності інформації    щодо    очікуваних   (прогнозованих)   доходів   від використання  об'єкта  оцінки,  стабільності  їх  отримання,  мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
Відповідно до п. 44 Стандарту №1 Метод прямої капіталізації доходу застосовується у  разі, коли  прогнозується  постійний  за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується  у  часі.  Капіталізація  чистого  операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
Як відображено в оскаржуваному звіті (аркуш 19) відносно оцінки майна Позивача застосовується саме метод прямої каталізації доходу дохідного підходу оцінки.
Як відображено в зазначеному вище п. 44 Стандарту №1 для методу прямої каталізації потрібно визначити чистий операційний дохід та ставку капіталізації, а потім поділити перше на друге для визначення цієї прямої капіталізації та як наслідок вартості майна за дохідним підходом.
Пояснення відносно чистого операційного доходу:
Відповідно до п. 3 Стандарту № 1 чистий операційний дохід це прогнозована сума надходжень від використання  об'єкта  оцінки  після  вирахування   усіх   витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми.
Відповідно до аркушу 19 оскаржуваного звіту оцінювач чомусь визначає чистий операційний дохід для підприємства (в розділі «Послідовність оціночних процедур» зазначено, що будується економічна модель господарської діяльності підприємства), але Позивач не є підприємством і майно йому належить як фізичній особі і в виконавчій службі знаходиться на виконанні не наказ господарського суду, а виконавчий лист цивільного суду тому не правомірним є початок вираховування чистого операційного доходу  як для підприємства, оскільки у підприємства та у фізичної особи різні витрати після використання майна (зокрема різна база оподаткування надходжень), а тому чистий операційний дохід буде різним для підприємства та фізичної особи.
Щоб вирахувати чистий операційний дохід оцінювач спочатку вираховує валовий дохід оцінювач вираховує вартість квадратного метра здачі приміщень в оренду. Оцінювач зазначає (20 аркуш звіту) що квадратний метр оренди майна Позивача становить 150 грн. – це середнє між 50 – 250 грн (як зазначає оцінювач). По перше ціни 50-250 грн. за квадратний метр – це, як зазначає сам оцінювач, по Полтавській обл.., а приміщення знаходиться в м. Полтава – обласному центрі, де ціни відрізняються від інших міст. По друге ціни 50-250 грн. за квадратний метр не обгрунтовано в звіті, не наведено жодного прикладу чому саме така ціна за квадратний метр.
Вирахувавши річний валовий дохід з майна, оцінювач починає віднімати від нього витрати: відняв витрати на утримання та управління та витрати на ремонт. Витрати, що передбачені Податковим кодексом України не були враховані: плата за землю, податок за оренду.
Виходячи з зазначеного чистий операційний дохід вирахуваний неправомірно.
Пояснення відносно ставки капіталізації:
Ставку капіталізації оцінювач визначив (аркуш 22) на рівні 12% річних. Значну частину цієї ставки становить реальна без ризикова ставка: 6.5%. Ця без ризикова ставка визначена (аркуш 21) в доларах США та відносно юридичної особи. Позивач не є юридичною особою, а засобом платежу в Україні є гривня. Також в додатках до звіту немає витягів з сайту, за якими мала місце б зазначена без ризикова ставка.
Виходячи з зазначеного можна зробити висновок, що визначення вартості майна за дохідним підходом Відповідачем було зроблено неправомірно.

На консультацію ви можете записатися за вищезазначеним номером.