Алгоритм виведення іпотеки на аналізу помилок банків

Іпотеку вивести дуже важко, але можливо, якщо до цього підготуватись. Майже всі кредитні договори передбачають всі можливі юридичні нюанси, але головне не кредитні договори, а помилки, які банк робить сам, або якщо його спровокувати на такі помилки.  Також головне, щоб і позичальник не робив помилки, які наприклад переривають позовну давність (визнання кредиту або підтвердження свого кредиту).

В нашій практиці зустрічаються наступні помилки банків:

1. Укрсоцбанк (Юнікредитбанк) – головна проблема для банку є те, що в кредитних договорах забезпеченням яких є іпотеки нерухомості є два пункти, які автоматично запускають позовну давність по кредиту. Зі сторони позичальника головне не переривати вказану позовну давність. Наші справи, де ми виграли застосувавши позовну давність. Крім того, банк в 2017-2018 році активно застосовує позасудовий порядок стягнення на предмет іпотеки.

Наші статті (позовна давність Укрсоцбанк):
1. Строк позовної давності в кредитних договорах Укрсоцбанку;
2. Що таке строк позовної давності по кредиту?
3. Значення вимоги банку для запуску позовної давності;
4. Наші виграні справи по кредиту.

2. ПАТ «Дельта банк» (Укрпромбанк, Кредитпромбанк, Укрсиббанк, Сведбанк, Столиця банк) – головна проблема для Дельта банку – це те, що він купив в 2011 кредити інших банків. Суть полягає в тому, що ці банки розсилали вимоги про дострокове повернення кредитів, чим запускали позовну давність по кредитам. Наприклад, наша компанія виграла суд з Дельта банком застосувавши позовну давність, оскільки ми в 2009 році отримали вимогу. Нашими порадами, ми 2,5 роки не переривали позовну давність, а коли банк подав в суд – ми довели пропуску банком позовної давності (суд з банком йшов приблизно рік).

Наступною помилкою Дельта банком є те, що купівля прав вимого по кредитам у банків не відповідає закону, після того, коли НБУ відізвав банківську ліцензію, оскільки з моменту відзиву НБУ ліцензії, банк не має право продавати право вимоги по кредитом – є рішення ВСУ.

3. Райффайзен банк Аваль спочатку подавав про стягнення кредитних коштів, а потім, через 2 роки подавав про стягнення на іпотеку, чим пропускав позовну давність на останні вимоги.

4. На даний момент, банки роблять помилки з договорами поруки. Якщо банк подає вимогу про дострокове повернення кредиту и на протязі 6 міс. не подає на поручителя в суд, то договір поруки є припиненим. Крім цього, Верховний Суд роз’яснив, що банки не можуть подавати одночасно на позичальника та поручителів, оскільки банк повинен спочатку подати на позичальника, а якщо кредит не буде погашено, то потім банк має право подавати на поручителів. Таким чином, банк подає на позичальника, пропускає строк 6 міс для подачі позову на поручителя (відповідно до ч.4 ст. 559 ЦКУ), і як наслідок,  договір поруки припиняється.

Позичальнику необхідно користуватись вказаними помилками для уникнення сплати по кредиту та виведення іпотеки.

Розглянемо ситуації, як можна вивести іпотеку:

1. Найбільш  розповсюджений спосіб пов’язаний з заставою майнових прав на недобудову (фонд фінансування будівництва, фонд операцій з нерухомістю та цільові безпроцентні облігації). На момент підписання іпотеки майнових прав, в заставу передавались майнові права під іншим будівельним номером, і коли позичальник отримував свідоцтво, то вказана квартира обліковувалась в реєстрі вже з іншою нумерацією. Тобто позичальник має змогу переоформити квартиру на іншу особа, додатково її обтяжити і не сплачувати кредит. Шахрайство  тут відсутнє, оскільки є два рішення ВСУ про незаконність передачі майнових прав в іпотеку.

2. Іпотеку можна вивести запустивши та застосувавши позовну давність. Якщо позичальник визнає кредитний договір недійсним, то наступає двостороння реституція і позичальнику необхідно повернути залишок тіла кредиту, а при застосуванні позовної давності, позичальнику взагалі має право не повертати кредит. Щоб не переривати позовну давність, необхідно оплачувати кредит та писати в банк через поручителя.

3. Крім цього, якщо договір поруки припинився, поручитель виплачує кредит, потім позичальник отримує довідку про відсутність претензій зі сторони банку, знімає обтяження та продає іпотеку. Після цього, поручитель подає на банк в суд з вимого про повернення безпідставно отриманих коштів (ст.. 1212 ЦКУ), оскільки договір поруки припинився і відпала підстава сплачувати кредит, про що поручитель не знав.

4. Якщо позичальник має багато кредитів, іпотек та договорів фінансової поруки, йому слід акумулювати всі платежі в один і сплачувати один кредит через поручителя, для того, щоб отримати контроль од однією іпотекою. Відповідно до ч. 2 ст. 556 ЦКУ до поручителя, який виконав зобов'язання, забезпечене порукою, переходять усі права кредитора у цьому зобов'язанні, в тому числі й ті, що забезпечували його виконання. Отже,  поручитель отримує контроль над іпотекою, банк втрачає право на іпотеку, а позичальник  не розпиляє кредитні платежі на всі кредити.

5. Якщо існує черговість іпотек, необхідно через поручителя отримати  першу чергу. Таким чином позичальник або поручитель отримує контроль над іпотекою.

6. Банкрутство позичальника веде до припинення основного кредитного зобов’язання, і як наслідок веде до припинення способів забезпечення (порука, застава, іпотека).

7. Визнання кредитного договору недійсним, отримання заочного рішення та зняття та вивід іпотеки. Вказана схема стосується і юридичних осіб, де поручителі фізичні особи, оскільки це дасть змогу поручителю звернутись не в господарський суд, а в суд загальної юрисдикції.

8. Крім цього, щоб вивести іпотеку, необхідно зробити так, щоб предмет іпотеки змінився або розділився, або втратив індивідуальність.

9. Строк кредитного договору (не плутати зі строк зобов’язання) встановлений в кредитних договорах наступним чином: «кредитний договір діє з моменту підписання та до виконання сторонами всіх своїх кредитних зобов’язань». Є позиція Верховного Суду України про те, що строк повинен відповідати ст.. 251-252 ЦКУ. Вказаний строк договору – ці істотна умова договору за відсутності якої договір є не укладений (саме з підстав відсутності істотних умов «Т.М.М.» виграв суд з банком на 5 млн.)

З нашої практики, щоб вивести іпотеку необхідно готуватись до цього певний час. Якщо вас зацікавила вказана інформація звертайтесь за індивідуальною консультацією.