Наші послуги

Оформлення іпотеки на баланс банку без суду

суд с банкомЗахист ВІД ІПОТЕЧНОЇ ЗАСТЕРЕЖЕННЯ (СТ. 37 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ»)

Одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є отримання у власність предмета іпотеки. Такий спосіб передбачений статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, вказаною нормою передбачено, що іптекодержатель може задовольнити свою вимогу, забезпечену іпотекою, шляхом отримання у власність предмета іпотеки. При цьому, підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем є відповідний договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в договорі іпотеки. До речі, судова практика по-різному ставиться до такого оформлення права власності на предмет іпотеки.

В деяких випадках дії банку щодо позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки можуть бути «рятувальним кругом» для позичальника. Це стосується тих позичальників, які готові розлучитися з предметом іпотеки, лише б позбавитися від кредиту. Вся справа в тому, що після того, як кредитор звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, всі його наступні вимоги щодо виконання позичальником зобов'язань за кредитним договором є недійсними. Таким шляхом йде банк, коли предмет іпотеки – це єдине майно позичальника.

Але сподіватися на те, що при поганому забезпеченні і великій сумі боргу банк піде шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки – не варто. Таким шляхом кредитор зазвичай йде тільки в тому випадку, якщо вартість забезпечення перевищує або приблизно дорівнює сумі боргу по кредиту. Зазвичай кредитор робить оцінку предмета іпотеки. Ціна цього предмета іпотеки буде нижче заборгованості за кредитом. Так кредитори виходять із ситуації, коли забезпечення коштує дорожче, ніж залишок заборгованості за кредитним договором.

Якщо ви є «володарем» проблемного кредиту, але справно до останнього платили, не завищували вартість забезпечення при отриманні кредиту, ваш борг порівняно з вартістю забезпечення відносно невеликий – ви в самому центрі зони ризику. Існує висока ймовірність того, що банк або колектор, купив ваш борг, у позасудовому порядку переоформить на себе право власності на ваше майно.

Що потрібно знати, щоб захиститися від неприємної несподіванки у вигляді нового власника вашої квартири?

Насправді не все так складно, як здається на перший погляд.

Одним з варіантів може бути банальне оскарження пункту іпотечного договору, який містить іпотечну застереження. Але цей шлях довгий і досить індивідуальний. Другий варіант – це оскарження реєстрації через Міністерство юстиції України. Вказаний варіант досить швидкий та дієвий.

Ще один спосіб уберегти себе – не отримувати від кредитора ніяких листів, не ходити на пошту і не розписуватися у повідомленнях про вручення поштової кореспонденції, яка прийшла від кредитора.

Чому це важливо. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, для державної реєстрації права власності на підставі іпотечного договору, який містить іпотечну застереження, іпотекодержатель має надати державному реєстратору, зокрема, документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя. Тобто, якщо у іпотекодержателя (кредитора) не буде підтвердження отримання боржником і іпотекодавцем відповідної письмової вимоги іпотекодержателя, він не зможе зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки користуючись відповідним застереженням.

Черговий спосіб не потрапити в неприємну ситуацію з відповідним застереженням, що передбачає перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя – це арешт майна. Все, що вам потрібно зробити – створити спір і в рамках цього спору накласти арешт на все своє майно, або укласти договір позики, отримати виконавчий напис нотаріуса, відкрити виконавче провадження та накласти арешт. Другий варіант найшвидший для накладення арешту.

Цілком може складеться ситуація, коли ваш близький друг подав до вас позов про стягнення боргу за розпискою на суму 650 000 гривень. Ви, природно, визнаєте цей позов, т. к. не можна недобре надходити з друзями, і суд виносить рішення про стягнення з вас цих 650 000 гривень. Далі ваш друг подає виконавчий лист про стягнення з вас 650 000 гривень у виконавчу службу і просить накласти арешт на все ваше майно.

Для оскарження через Міністерство юстиції України наявність арешту при переоформленні предмету іпотеку – є 100% варіантом скасування реєстрації права власності на банк.

Дуже часто буває, що арешти на предмет іпотеки вже давно накладені на підставі виконавчих документів, які кредитор отримував раніше або на підставі постанов про стягнення виконавчого збору, винесеної державним виконавцем в рамках провадження по примусовому виконанню вищевказаних виконавчих документів.

При наявності арештів третіх осіб на предмет іпотеки, кредитор не зможе законно зареєструвати за собою право власності. Він змушений буде звертатися до суду з позовом про зняття арешту.

Звичайно, є «умільці» серед нотаріусів, які реєструють за іпотекодавцями право власності на іпотечне майно, незважаючи на наявність арештів третіх осіб. Але такі дії абсолютно обґрунтовано можна оскаржити і повернути майно у свою власність. Та й саме по собі вчинення саме нотаріусом реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі іпотечної застереження носить досить сумнівний характер і може бути оскаржено іпотекодавцем.

Це найпростіші способи захисту від іпотечної застереження, які можуть допомогти несподівано не опинитися в ситуації, коли ще вчора ви засипали в своїй квартирі, а вже сьогодні прокинулися в квартирі банку або колекторської компанії. Ці способи звичайно можна використовувати окремо, але краще користуватися ними в комплексі.

Адвокат Киев