Наші послуги

УПРАВЛІННЯ ІПОТЕКОЮ ЯК СПОСІБ ПОГАШЕННЯ КРЕДИТНОЇ ЗАБОРГОВАНОСТІ АБО ТРАНСФОРМАЦІЯ КРЕДИТНИХ ПРАВОВІДНОСИН В ЛІЗИНГОВІ

33В умовах істотного зниження вартості нерухомості та неможливості бізнесу сплачувати кредит з високими процентними ставками,  звернення стягнення на іпотеку не завжди стають тим самим варіантом задоволення вимог кредитора. У ряді випадків, як для банку, так і для позичальника управління предметом іпотеки та отримання регулярних орендних платежів можуть бути більш вдалим варіантом реструктуризації заборгованості та збереження бізнесу.
 
 
За правовою природою вказаних відносин можна виділити судовий та позасудовий порядок передання в управління предмету іпотеки, а саме:
 
СУДОВИЙ ПОРЯДОК полягає у можливості передачі предмета іпотеки іпотекодержателю в управління відповідно до ст. 34 Закону України "Про іпотеку". Тобто, майно передається в управління на підставі укладеного сторонами договору чи судового рішення. Однак для реалізації цієї можливості при подачі позову про стягнення кредитної заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки банки можуть заявляти вимогу і про зобов'язання передати в управління предмет іпотеки. Іпотекодержатель може самостійно укладати договори оренди такого майна, при цьому всі отримані орендні платежі мають направлятися на погашення кредитної заборгованості.
 
Судова практика щодо передачі предмета іпотеки в управління за рішенням суду (наприклад, постанову ВГСУ від 18.02.2014 у справі № 904/1939/13-г; визначення ВССУ від 29.05.2013 р № 6-42979св11) не є численною . У той же час, можна визначити сформовані нею додаткові умови передачі предмета іпотеки в управління, а саме:
 
- Задоволення рішенням суду вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на майно способом, який передбачений іпотечним договором і передбачає його продаж;
 
- Документально підтверджений розмір погашається за рахунок предмета іпотеки кредитної заборгованості;
 
- Реальна загроза свідомого пошкодження, знищення або зменшення вартості предмета іпотеки, що має бути підтверджено документально.
 
При цьому предмет іпотеки може передаватися в управління до його реалізації, а все отримане в результаті управління майном направляється за задоволення забезпечених іпотекою вимог. Недотримання одного з цих критеріїв є однозначним підставою для перегляду рішення (постанова ВГСУ від 13.08.2014 р по справі № 914/3998/13).
 
ПОЗАСУДОВИЙ ПОРЯДОК полягає у трансформації кредитних правовідносин в лізингові (фінансовий лізинг) наступним чином. Підписується система договорів відповідно до якої, банк купує предмет іпотеки, а позичальник за ці кошти  погашає кредитну заборгованість. Одночасно позичальник підписує договір фінансового лізингу за яким банк передає в лізинг предмет іпотеки. Зазвичай договір лізингу підписується на 5-7 років. Після виплати лізингових платежів, позичальник стає власником нерухомості, таким чином зберігає предмет іпотеки.
 
Договір фінансового лізингу вигідний позичальнику тим, що трансформація відносин в лізингові, звільняє банк від необхідності дотримуватись Постанов НБУ, наслідком чого є відсутність резервування для банків. Тобто, сторони можуть домовитись про наступні моменти:
 
1. Банк може встановити низьку процентну ставку. Виходячи з нашої практики це 8-12 процентів в гривні;
 
2. Сторони можуть домовитись про строк лізингу, приблизно 5-7 років. При класичному кредиті такі строки неможливі;
 
3. Сторони можуть узгодити графік платежів, де в кінець строку віднести сплату залишку від 15-30 відсотків. Це дозволить збільшити оборотні кошти та обесцінити, внаслідок інфляції та девальвації значні кошти, іншими словами, позичальник зможе заробити на своїх пасивах.
 
Для більш детальної інформації, ви можете особисто проконсультуватись у Майорова Василя (адвокат, к.ю.н.) за тел. 063-595-87-10 або написати на e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.